Der fünfte und letzte Beitrag in unserer Reihe zum dinglichen Vorkaufsrecht: Übertragung des dinglichen Vorkaufsrechts . Wir wollen in dem kommenden Tagen einen kompletten Überblick über das dingliche Vorverkaufsrecht geben, was damit geregelt wird, und wie es sich zum Beispiel vom schuldrechtlichen Vorverkaufsrecht abgrenzt. Und wir wollen euch natürlich zeigen, wie ihr bei Elchwinkel alles aus einer Hand bekommt - angefangen bei den Gesetzen, über Definitionen und hin zum Editor, in dem ihr alles verbinden könnt.
Ausübung und Wirkung des dinglichen Vorkaufsrechts
Wie bereits erwähnt, kann das dingliche Vorkaufsrecht erst dann ausgeübt werden, wenn der Vorkaufsverpflichtete einen wirksamen Kaufvertrag mit einem Dritten über das gesicherte Grundstück abschließt. Dann hat der Berechtigte einen Anspruch auf Übergabe und Übereignung des Grundstücks. Hier ist zu erwähnen, dass das dingliche Vorkaufsrecht nur dann ausgeübt werden kann, wenn tatsächlich ein Kaufvertrag vorliegt. Kein Vorkaufsfall liegt bei Tausch, Schenkung, Verkauf im Wege der Zwangsvollstreckung (§§ 1098 I, 471 BGB) oder durch den Insolvenzverwalter (§§ 1098 I, 471 BGB; Ausnahme: Verkauf aus freier Hand, § 1098 I 2 BGB) vor. Hier besteht in einer Klausur die Möglichkeit, zu argumentieren.
Ausgeübt wird das Vorkaufsrecht durch eine einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung gegenüber dem Vorkaufsverpflichteten, §§ 1098 I 1, 464 I 1 BGB. Die Erklärung ist nicht formbedürftig (§§ 1098 I 1, 464 I 2 BGB). Es muss zudem innerhalb von 2 Monaten nach Mitteilung des Verkaufsfalls (also dem Verkauf durch den Verpflichteten an den Dritten) ausgeübt werden, §§ 1098 I 1, 469 II BGB. Den Vorkaufsverpflichteten trifft dabei eine Mitteilungspflicht gegenüber dem Vorkaufsberechtigten mit der Folge, dass bei fehlender Mitteilung die zweimonatige Frist nicht zu laufen beginnt, §§ 1098 I 1, 496 I 1 BGB.
Die Rechtsfolge ist, dass bei ausgeübtem Vorkaufsrecht ein Kaufvertrag zu den Bedingungen zustande kommt, die in dem Kaufvertrag zwischen dem Verpflichteten und dem Dritten vereinbart wurden, aber nur soweit dem Vorkaufsberechtigten die Erfüllung möglich ist. Wie bereits erwähnt, wirkt das dingliche Vorkaufsrecht Dritten gegenüber wie eine Vormerkung, §§ 1098 II BGB 883 II BGB. Das bedeutet, dass nach Eintritt des Vorkaufsfalls getroffene Verfügungen des Verpflichteten dem Berechtigten gegenüber relativ unwirksam sind, soweit diese das Vorkaufsrecht vereiteln oder beeinträchtigen könnten. Unter Verfügungen fallen auch Belastungen wie Grundschuld und Hypothek, es sei denn, sie wurden vor Eintritt des Vorkaufsfalls begründet. Der Berechtigte hat gegen den Dritten einen Herausgabeanspruch aus § 985 BGB, sobald er als Eigentümer eingetragen ist und aus § 1100 S. 1 BGB, sollte noch der Dritte eingetragen sein. Außerdem sind die §§ 987 ff. BGB direkt bzw. analog anwendbar.